مقاله و تحقیق دانشجویی

توضیحات :

ادبیات نظری تحقیق حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد بین اجیر و مستأجر

تعداد : 52 صفحه در قالب ورد قابل ویرایش.

بخشی از متن:

چگونگي حل اختلافات مربوط به انعقاد عقد

برای شکل­گیری هر عقدی، ارکانی لازم است تا پیمان بر آن استوار گردد. عقد اجاره‌ی اشخاص نیز برای وقوع به سه رکن نیاز دارد. اول، ایجاب و قبولی که حاکی از عقد و اراده و خواست طرفین است؛ دوم، متعاقدین که به وجود آورندگان اصلی این عقد هستند؛ سوم، عوضين که به عنوان موضوع و محل عقد می باشند. اخلال و تزلزل در هر کدام از این ارکان می‌تواند به اخلال در شکل‌گیری عقد و آثار آن منجر گردد. فصل حاضر با این نگاه، متکفل مشخص کردن اختلافاتی است که در مرحله­ي انعقاد عقد ممکن است بروز کند. این اختلافات گاهی مربوط به عقد و گاهی مربوط به متعاقدین و گاهی مربوط به عوضين می­شود.

- اختلافات مربوط به عقد

اختـلافـات بین اجیر و مستـأجر گاهی مربوط به خود عقد و ایجـاب و قبـول می­شود که حاکی از اراده­ی آن‌هاست. این اختلافات را می‌توان گاهی در اصل وقوع اجاره ملاحظه کرد و گاهی در نوع عقد و گاهی در کیفیت و تحقق آن و گاهي هم اختلاف در وجود يا عدم وجود شرط می­باشد که طرفین ادعا می­کنند. در این گفتار سعی بر این است که تک تک موارد اختلافی، مورد بحث و بررسی قرار گرفته و راه حل مناسب اختلاف مشخص گردد.

- اختلاف اجیر و مستأجر در اصل وقوع عقد اجاره

اولین قدم برای ایجاد یک رابطه‌ی حقوقی این است طرفین، نیت و انگیزه‌ی ایجاد رابطه‌ی حقوقی را داشته باشند و به عبارت دیگر قصد و رضای طرفین بر آن تعلق گرفته باشد.

قصد و رضا (اراده) میل و اشتیاق درونی است که خود به خود نمی‌تواند منشأ اثری باشد، بلکه نیازمند اعلام است. اعلام اراده‌ی طرفین عقد که مقید به سلامت است باید با همدیگر انطباق داشته باشند تا عقدی ایجاد گردد. این اعلام اراده که در قالب ایجاب و قبول نمود پیدا می‌کند با ظهور عرفی دلالت برخواسته‌ی طرفین عقد می‌نماید. عقد اجاره‌ی اشخاص نیز از این امر مستثنی نبوده و ایجاب و قبول طرفین حاکی از آن است که طرفین خواستار برقراری رابطه‌ی خاصی هستند که نتیجه‌ی آن تملیک منفعت عمل در مقابل عوض از سوی اجیر و رضایت مستأجر به آن معامله و تملکش در برابر عوض می‌باشد. حال، اگر یکی از طرفین، مدعی وجود قرارداد اجاره­ باشد و دیگری چنین رابطه‌ای را انکار کند تکلیف چیست؟

در پاسخ به این سؤال و در حل این اختلاف فقهاي عظام^[1] دو حالت را در نظر گرفته­اند: 1- وقوع نزاع قبل از انجام کار 2- وقوع نزاع بعد از انجام کار.

الف) اختلاف قبل از انجام کار

هر گاه اجیر و مستأجر در وقوع عقد اجاره با همدیگر اختلاف داشته باشند و یکی از طرفین مدعی وجود اجاره و طرف دیگر منکر وقوع آن باشد، مدعی وقوع اجاره خواه اجیر باشد یا مستأجر موظف است دلیل و بینه‌ای برای ادعای خود ارائه نماید. در صورتی که مدعی بیّنه نداشته باشد قول منکر اجاره مقدم می­شود^[2]و سپس منکر طبق قانون «البيّنه علی المدعی و الیمین علي من انکر»، بر عدم وقوع اجاره سوگند یاد می‌کند.^[3] ولی برخی معتقدند که ادعای اجاره در این صورت از دعاویی است که الزامی ایجاد نمی‌کند و لذا سوگند متوجه منکر آن نمی­شود.^[4]

در هر حال، از آن‌جا که قول منکر موافق اصل می­باشد مورد قبول واقع می‌شود و اگر احیاناً مالی در دست اجیر است که می­خواسته روی آن کاری انجام دهد و یا بابت کار، پیش‌پرداختی گرفته باشد به مستأجر بازگردانده می­شود.^[5]

ب) اختلاف بعد از انجام کار

هرگاه نزاع اجیر و مستأجر در وقوع عقد اجاره پس از انجام کار و استیفاء منفعت باشد، بنابراین که مدعی وقوع اجاره، اجیر باشد یا مستأجر، دو صورت فرض می­شود:

صورت اول: هرگاه اجیر مدعی وقوع اجاره باشد و مستأجر که در منفعت عمل تصرف کرده است منکر وقوع اجاره گردد، قول منکر یعنی مستأجر به ضمیمه­ي سوگند وی مقدم شده و اجاره منتفی می­گردد.^[6] اما منکر (مستأجر) موظف است اجرت المثل عمل اجیر را بپردازد، حتی اگر اجرت‌المثل بيش­تر از اجرت‌المسمای مورد ادعای اجیر باشد. چرا که خود وی با انکار عقد اجاره، اقرار می‌کند که در استیفاء منفعت اجیر غیر مأذون بوده و در نتیجه اجیر، مستحق اجرت­المثل است. لکن اجیر نمی­تواند بیش از اجرت‌المسمی را مطالبه یا قبض کند، نه به این دلیل که اقرار وی علیه خودش حجت است ـ چون اقرار وی با اقرار مستأجر تعارض و تساقط می‌کنند ـ بلکه به این دلیل که بین خودش و خدایش، علم به صحت ادعایش دارد، و ذمه‌اش مشغول است.^[7]

اما اگر اجرت‌المسمی بیش‌تر از اجرت‌المثل باشد و مستأجر آن را پرداخته باشد می‌تواند مقدار زائد بر اجرت‌المثل را از اجیر پس بگیرد.^[8]

صورت دوم: هرگاه مستأجر که در منفعت عمل تصرف کرده است مدعی وقوع اجاره شود و اجیر، عقد اجاره را انکار کند، قول منکر (اجیر) به ضمیمه­ي سوگندش مقدم می‌شود. در این صورت اجیر مستحق اجرت‌المثل می­شود و اگرمبلغی که اجیر از مستأجر دریافت‌کرده کم‌تر از اجرت‌المثل باشد می­تواند بقیه­ي آن را مطالبه نماید حتی اگر اجرت المثل بیش‌تر از اجرت‌المسمایی باشد که مستأجر ادعا می‌کند. اما اگر اجرت‌المسمی بیش‌تر از اجرت‌المثل باشد اجیر حق مطالبه‌ی زائد بر اجرت‌المثل را ندارد لکن مستأجر که همان متصرف می‌باشد به طریقی شرعی باید مبلغ اضافه را به اجیر برساند. در صورتی که مدعی (مستأجرِ متصرفِ در منفعت) اجرت‌المسمی را که بیش از اجرت‌المثل می‌باشد پرداخت کرده‌ باشد حق مطالبه­ي زائد بر اجرت‌المثل را ندارد. در عین حال اجیر وظیفه دارد زائد بر اجرت‌المثل را به مستأجر برگرداند.^[9]

روش حل اختلاف فوق، از طرف برخی از فقها مورد نقد و نظر قرار گرفته است.^[10] با این توضیح که بیان فوق را نمی‌توان به طور مطلق پذیرفت، چرا که پذیرش قول منکر با ضمیمه سوگند، زمانی می‌تواند درست باشد که ضمان زائدی را از منکر نفی‌کند. یا ضمان زائدی را بر مدعی اثبات نماید و حکم صورت اول زمانی توجیه می­شود که مدعی، اجیر بوده و بیش از اجرت المثل را ادعا کرده باشد. به عنوان مثال اگر اجرت‌المثل صد هزار تومان باشد و اجیر ادعای وقوع عقد اجاره را در مقابل دویست هزار تومان بنماید و سپس این دعوا اثبات نشود ـ همچنان‌که مفروض‌ما‌است ـ دعواي اجیر با سوگند مستأجر (منکر) ساقط می‌شود و اجیر فقط مستحق اجرت‌المثل می‌شود.

اما اگر اجیر ادعای وقوع اجاره را در مقابل کم‌تر از اجرت‌المثل بنمايد (هر چند که فرض نادری است)، سوگند یاد کردن منکر قابل توجیه نیست زیرا مالک منفعت که همان اجیر (مدعی) باشد بر علیه مستأجر ادعایی نکرده‌است که به خاطر رد یا اسقاط آن ادعا، نیازی به سوگند مستأجر (منکر) باشد. اصلاً برای عدم وقوع اجاره سوگند خوردن لازم نیست. چرا که نزاع در این صورت، از باب مدعی و منکر نبوده و تنازع بین اجیر و مستأجر به دو اعتراف متضاد برمی‌گردد. اجیر اقرار می‌کند که مثلاً حقي بيش‌تر از 50 تومان بر عهده­ی مستأجر متصرف ندارد، و دیگری (مستأجر) اقرار می­کند که اجیر به گردن او مثلاً 100 تومان حق دارد. و هر کدام از این دو نفر بر علیه نفس خودشان اقرار می‌کنند نه این که یکی بر علیه دیگری ادعایی داشته باشد که مستلزم اثبات بوده و از باب تداعی و تنازع به حساب آید. بنابراین ما نحن فیه از مورد دعوا خارج بوده و نیازمند بینه و سوگند نمی‌باشد بلکه داخل در باب اقرار می‌باشد. چون هر دو اقرار، معارض همدیگر هستند دادرس نمی‌تواند یکی از اعتراف‌ها را مقدم دارد و در نتیجه حکم به سقوط دعوا می‌شود.

[1] - حسن بن جعفر بن خضر کاشف الغطاء، انوارالفقاهة (کتاب الاجاره)، چاپ اول، نجف – عراق، موسسه کاشف الغطاء، 1422 هـ.ق، ص 41- سید کاظم طباطبایی یزدی، العروه الوثقی، ج 2 ، ص 625

- محمد حسین اصفهانی، الاجاره ص 304و 305 – سید جواد بن محمد حسینی‌عاملی، مفتاح الکرامه فی شرح قواعد العلامه، چاپ اول، قم، دفتر انتشارات اسلامی، 1419هـ.ق، ج 19 ، ص 845

[2] - همان

[3] - سید جواد بن محمد حسینی عاملی، مفتاح الکرامه، همان – محمد حسن نجفی، جواهر الکلام، ج27، ص 241 ـ شیخ یوسف بحرانی، الحدائق الناصره ، ج 21، ص 634 – ابوالقاسم خویی، موسوعة الامام الخویی، ج 30 ، ص 422 و 423

[4] - سید محمود هاشمی شاهرودی، کتاب الاجاره ، ج 2، ص 334

[5] - سید محمد کاظم یزدی، العروه الوثقی، همان (مسأله 1) عبارت با وحدت ملاک اجاره‌ي اشخاص و اعیان از مسأله 1 عروه الوثقی اتخاذ شده است،

[6] - محمدحسن نجفی، جواهر الکلام ،ج 27، ص 341

[7] - سید محمد کاظم یزدی، العروه الوثقی (محشي) ،‌ج5 ، ص 119 ، مسأله 1 ، تعليقه آية الله نائيني

[8] - زین الدين بن علی العاملی(شهید ثانی)، مسالک الافهام، ج 5 ، ص 231 – محمد حسن نجفی، جواهر الکلام ، همان

[9] - شیخ علی بن الحسین الکرکی(المحقق الثانی)، جامع المقاصد، همان

[10] - سید ابوالقاسم خویی، مستند العروه(الاجاره)، ص 421- 423- سید محمود هاشمی شاهرودی، کتاب الاجاره ،‌ همان