مقاله و تحقیق دانشجویی

توضیحات :

ادبیات نظری تحقیق آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره در 24 صفحه در قالب ورد قابل ویرایش.

بخشی از متن :

مبحث دوم: آثار و احکام فسخ، اقاله و انفساخ در عقد اجاره

گفتار اول: آثار و احکام فسخ اجاره

چنانكه در ماده 456 ق.م آمده است تمام انواع خيار در جميع معاملات لازمه ممكن است موجود باشد مگر خيارات مختص به عقد بيع كه عبارت‌اند از: خيار مجلس و خیار حيوان و خیار تأخير ثمن؛ بنابراين در عقد اجاره هم ممكن است بعضي از خيارات مشترک به‌استثناء خیارات مختص به بیع، محقق شود.^[1]

قانون مدنی در فصل اجاره در موارد مختلف به ذکر احکام خیار تخلف شرط، عیب، تبعض صفقه و خیار شرط پرداخته و نسبت به بقیه خیارات ساکت مانده و به بیان ماده 456 ق.م اکتفا کرده است.^[2] بر اساس مواد 478 تا 482 ق. م و بند 3 از ماده 12 قانون روابط مالك و مستأجر به‌طور اجمال اجراى اين خيار در باب اجاره مجاز شمرده‌شده است.

1. آثار و احکام خیار عیب در عقد اجاره

1-1. معیوب بودن عین مستأجره در حین عقد

قانون مدنی در ماده 874 می‌گوید: «هرگاه معلوم شود عین مستأجره در حال‌ اجاره معیوب بوده مستأجر می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به همان نحو که بوده است‌ اجاره را با تمام اجرت قبول کند. ولی اگر موجر رفع عیب کند به‌نحوی‌که به‌ مستأجر ضرری نرسد مستأجر حق فسخ ندارد».

پس هرگاه مورد اجاره در زمان عقد معیوب باشد و مستأجر نیز به هر دلیلی از آن‌ ناآگاه باشد، هر وقت آگاه شد می‌تواند آن را فسخ کند؛ اما این حق مشروط بر این‌ است که موجر عیب مورد اجاره را رفع نکند، همچنان که در انتهای ماده 874 ملاحظه‌ شد درصورتی‌که موجر رفع عیب کند، مستأجر حق فسخ ندارد. عیبی که در حین‌ عقد موجود است هر زمان که مستأجر از وجود عیب مطلع شود و بخواهد از حق فسخ‌ استفاده کند فسخ از همان ابتدا اجاره را منحل می‌سازد نه از زمان فسخ؛ زیرا در اثر عقد تمام منافع به مستأجر تملیک می‌شود و تمام عوض، ملک موجر خواهد شد و اکنون مستأجر می‌خواهد عقد را فسخ کند یعنی آنچه را که داده است پس بگیرد و آنچه را که تملک کرده به موجر رد کند؛ بنابراین تمام اجاره‌بها به او رد می‌شود و تمام منفعت آینده به ملکیت موجر برمی‌گردد و به‌جای منافع گذشته که به‌وسیله‌ مستأجر تلف‌شده است او باید بدل مال تلف‌شده (اجرت‌المثل) بپردازد.^[3]

1-2. معیوب شدن عین مستأجره بعد از عقد و قبل از قبض

چنانچه قسمت اول ماده 480 ق.م می‌گوید: «عيبى كه بعد از عقد و قبل از قبض منفعت در عين مستأجره حادث شود موجب خيار است ...»؛ زيرا مسئولیت انتقال‌دهنده نسبت به مال مورد انتقال در عقد تمليكى تا زمان تسليم آن به انتقال گیرنده، موجود بوده و سپس ساقط مى‌گردد. بنابراين، عيب قبل از قبض مانند عيب قبل از عقد به عهدۀ ناقل مى‌باشد. به همين جهت است كه مادّۀ 425 ق. م، در عيب مبيع مى‌گويد: «عيبى كه بعد از بيع و قبل از قبض در مبيع حادث شود در حكم عيب سابق است».

سؤالی که مطرح است این است که آیا مستأجر می‌تواند در صورت وجود عیب در عین مستأجره اجاره را فسخ نکند بلکه از مؤجر تقاضای ارش کند؟ پاسخ منفی است؛‌ چراکه ماده 784 ق.م صراحتاً می‌گوید: «...می‌تواند اجاره را فسخ کند یا به‌ همان نحو که بوده است اجاره با تمام اجرت قبول کند...» این نظر درواقع قول‌ عده‌ای از فقهای امامیه است و چنین استدلال می‌نمایند که چون جبران ضرر مستأجر به‌وسیله فسخ عقد اجاره ممکن خواهد بود موجبی برای اخذ ارش موجود نیست و مطالبه ارش در بیع برخلاف قاعده و مستند به دلیل خاص (خبر) می‌باشد.^[4] درصورتی‌که شهید ثانی معتقد است که مستأجر حق دارد که ارش بگیرد.^[5]

درصورتی‌که مستأجر عقد را فسخ کند اگر از عین‌ مستأجره منتفع نشده باشد هیچ اجرتی بر مستأجر واجب نیست و اگر از عین مستأجره‌ استفاده کرده باشد برمبنای اجرت المسمی به نسبت زمان استفاده میزان اجرت محاسبه‌ می‌شود؛^[6] اما هرگاه عیب پس از عقد حادث شود حکم مسأله قبلی را دارد یعنی مستأجر می‌تواند حق فسخ داشته باشد، اگرچه ایجاد عیب، پس از استیفای مقداری از منفعت‌ بوده باشد.^[7]

محقق حلی در شرایع الاسلام در این خصوص بدون اینکه حدود عیب را به قبل و بعد از عقد تقسیم کند به‌طورکلی می‌گوید: «هرگاه مستأجر در عین‌ مستأجره عیبی بیابد اختیار دارد که فسخ نماید، یا بدون گرفتن ارش به عقد اجاره‌ راضی شود هرچند آن عیب باعث از بین رفتن بعضی از منفعت باشد».^[8]

ازنظر محقق حلی چنین استنباط می‌شود که در هر زمان معلوم شود که عین‌ مستأجره دارای عیب است مستأجر حق دارد که یا اجاره را فسخ کند یا با همان‌ شرایط قبول کند و برخلاف نظر شهید ثانی، به نظر می‌رسد که مستأجر حق گرفتن‌ ارش ندارد. علامه حلی نیز در تبصره در این مورد می‌گوید: «و لو انهدم المسکن من‌ غیر تفریط فسخ المستأجر و رجع نسبته المتخلف من الاجره، اولزم المالک بالعماره»، اگر مسکنی که به اجاره داده‌اند بدون افراط و تفریط ویران گردد مستأجر اختیار فسخ‌ دارد و می‌تواند اجاره را فسخ کرده و به نسبت مدتی که باقی‌مانده از مال‌الاجاره‌ نپردازد یا اینکه اجاره را فسخ نکند بلکه مالک را به تعمیر منزل مجبور سازد. همچنان که ملاحظه می‌شود علامه بیشتر به اصالت اللزوم معتقد بوده و حتی در صورت‌ ویران شدن مورد اجاره نیز اجاره را منفسخ یا باطل نمی‌داند.^[9]

نظر صاحب عروة الاوثقی نیز در خصوص عیوب مورد اجاره مبنی بر این است که‌ اگر مستأجر در عین عیبی بیابد که پیش از عقد حادث‌شده بوده و در وقت اجاره‌ جاهل به آن بوده اگر منفعت آن به سبب عیب کمتر باشد بدون تردید مستأجر خیار فسخ دارد که می‌تواند اجاره را به هم زند یا باقی گذارد و ظاهر آن است که نمی‌تواند مطالبه ارش کند.^[10]

امام خمینی (ره) در مورد عیب اجاره قبل از عقد، معتقدند که مستأجر: «حق فسخ اجاره را دارد؛ اين در صورتى است كه متعلق اجاره عين مشخصى باشد؛ و اما درصورتی‌که كلى باشد و آن فردى كه گرفته است معيوب درآيد حق فسخ عقد را ندارد، بلكه حق مطالبه بدل را دارد، مگر اينكه گرفتن بدل، غیرممکن باشد كه حق فسخ پيدا مى‏كند؛ اين در مورد عين مستأجره است؛ و اما اجرت، پس اگر عين مشخصى باشد و موجر در آن عيبى بيابد حق فسخ دارد و آيا حق مطالبه ارش را دارد؟ داراى اشكال است؛ و اگر كلى باشد حق مطالبه بدل دارد و حق فسخ عقد را ندارد، مگر وقتی‌که بدل آن، غیرممکن باشد».^[11]

اگر در عين مستأجره عيبي حادث شود كه يا موجب نقصان منفعت شود يا موجب صعوبت و سختي استفاده از عين مستأجره شود موجب خيار است؛ مانند اينكه در باغ مورد اجاره عيبي حادث شود كه موجب شود قسمتی از قابل‌استفاده باشد یا حاصل آن کمتر شود يا مورد اجاره يك دستگاه آپارتمان باشد و سيستم آب‌رسانی آن معيوب شود و... . در اين موارد مستأجر به‌حکم ماده 497 ق.م موجب خيار می‌شود اين ماده می‌گوید: «معيبي كه موجب فسخ اجاره می‌شود عيبي است كه موجب نقصان منفعت يا صعوبت در انتفاع باشد»؛ بنابراين اگر در مورد اجاره عيبي حادث شود كه در انتفاع از مورد اجاره تأثيري نداشته باشد، موجب خيار نمی‌شود مانند اينكه اتومبيل مورد اجاره بدنه آن در اثر تصادف خسارت‌دیده باشد.^[12]

[1]. روح الله موسوی خمینی، همان، ج‏1، ص 651

[2]. حسن امامی، همان، ج 2، ص 42

[3]. قطب الدین محمد کیدری، إصباح الشیعه بمصباح الشریعه، (ابراهیم بهادری مراغی)، چاپ اول، (قم: موسسه امام صادق­(ع)، 1416 ه­ق)، ص 276؛ ناصر کاتوزیان، دوره مقدماتی حقوق مدنی، درس هایی از عقود معین، چاپ سوم، (تهران: گنج دانش، 1376 ه ش)، ج 1، ص 591

[4]. حسن امامی، همان، ج 2، ص 44

[5]. زین الدین عاملی (شهید ثانی)، همان، ج‌4، ص 334

[6]. همان، ج 4، ص 349

[7]. همان، ج 4، ص 352

[8]. جعفر بن حسن حلی، شرایع الاسلام فی مسائل الحلال و الحرام، پیشین، ج‌2، ص 148

[9]. تبصره المتعلمين في أحكام الدين، (محمد هادى يوسفى غروى‌)، چاپ اول، (تهران: مؤسسه چاپ و نشر وابسته به وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامى، 1411 ه‍ ق)، ص 105

[10]. عباس قمی، الغايه القصوى في ترجمه العروه الوثقى، چاپ اول، (قم: منشورات صبح پيروزى، 1423 ه‍ ق)، ج‌2، ص 326

[11]. روح الله موسوی خمینی، همان، ج‏1، صص 652 و 653

[12]. زین الدین عاملی (شهید ثانی)، همان، ج‌4، 352